楼市重磅！热点大省突然宣布

8月9日，江苏出手，除南京、苏州市区外，拟全面取消落户限制政策！

政治局会议后，全国多地出台房贷新政。调整了什么？落地情况如何？有何新信号？

除南京、苏州市区外，江苏拟全面取消落户限制政策

近日，江苏发改委发布了征求意见稿，其中提及到：全省（南京、苏州市区除外）全面取消落户限制政策。意见稿主要内容为18条措施，关于房地产的政策还涉及落实降低首付、利率等。

其中提到除南京苏州市区外江苏拟全面取消落户限制、落实好降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人贷款“认房不认贷”等政策，支持各地提高住房公积金贷款额度。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

政治局会议后，各地相继表态

政治局会议之后，已有北上广深以及吉林、安徽等地积极表态，称将支持和满足居民刚性和改善性住房需求。

相比之下，河南、江苏、江西等地的重点城市则出台了更有针对性的新政，也因此被寄予更高的落地预期。

从政策方向来看，各地在需求端的刺激政策集中在购房补贴、契税补贴、现房销售等，金融方面多提出支持“认房不认贷”、二手房“带押过户”、加大公积金支持力度等。

• 浙江推进户籍制度改革，杭州取消积分落户名额限制

7月31日，浙江省政府办公厅印发《关于高质量推进户籍制度改革的通知》（以下简称《通知》），部署全省高质量推进户籍制度改革工作，加快推进以人为核心的新型城镇化。

《通知》明确，浙江全面放开放宽城镇地区落户限制，放开人才落户，放宽投靠落户，实行户籍准入年限累计互认。据21记者了解，此次政策明确“取消杭州市城区积分落户名额限制”，即只要经审核符合居住证积分落户基本申请条件，也就是积分满100分的就可以落户，这也让外来人口落户杭州变得更加容易。

• 河南郑州出台15条楼市新政，鼓励依法有序调整存量个人住房贷款利率

8月3日，郑州官方发布包括鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率、落实“认房不认贷”政策、稳妥推进商品房“现房销售”试点等15条重磅政策。

郑州是7月28日住建部部长倪虹谈及实施“认房不认贷”以来，首个宣布将落实“认房不认贷”的省会城市，也是7月14日央行货币政策司司长邹澜表态支持存量房贷利率调整以来，首个发文表态支持商业银行降低存量房贷利率的城市。

• 广东东莞共有产权房申请条件放宽，社保年限缩短

8月4日晚，东莞市住建局发布了关于调整东莞市共有产权住房（含三限房、配建安居房）申购资格条件的通知。近两周以来，东莞密集出台了取消大平层积分、产业工人入户新政、刺激市场消费等利好政策。业内认为，中央对楼市的定调发生重大变化，东莞的政策空间已经打开。

21记者采访发现，目前市场各方在静待楼市新政，但二手房市场已经出现蠢蠢欲动的气息。松山湖一位地产中介称，最近一周来，市场确实有活跃迹象，因为政策风声来咨询购房的客户变多了。

• 江西南昌、赣州扩大公积金贷款异地互认范围

南昌市住房公积金管理中心8月7日宣布，自8月15日起，在办理“南昌都市圈”异地互认互贷业务基础上，推进扩大区域范围，在江西省内实施住房公积金个人住房贷款“一体化”政策。

赣州市政府相关文件则指出，在“省内+湖南五市（长沙市、株洲市、湘潭市、岳阳市和郴州市）”异地缴存互认互贷的基础上，推动与大湾区城市等更大范围的住房公积金跨区域合作。

从最新优化政策来看，各地在金融支持方面的提法仍偏谨慎，主要方向集中在推进“认房不认贷”、支持二手房“带押过户”、推动现房销售、加大公积金支持力度等，其中部分政策属于重申继续执行，部分是在前期政策基础上扩大实施广度或深度。

一图看懂哪些城市还在“认房又认贷”

图源：金十数据

• 合肥：积极探索商品房销售按套内面积计价

其他较受关注的新政中，市场对合肥探索商品房销售按套内面积计价、试行取消商品房的楼层差价率限制等政策落地和效果期待也较高。

存量房贷利率调整尚未落地

银行人士：“没有通知”

在7月中旬央行就存量房贷利率下调的问题主动表态后，市场已然翘首以盼。

8月3日，郑州打响全国存量房贷利率调整“第一枪”。

郑州房产局提到，鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。落实责任单位方面，文件列明了市金融局和各开发区、区县人民政府。

但目前存量房贷利率调整尚没有正式落地。有郑州当地银行和房产中介工作人员对一财记者表示，调整方案大概率在一个月内确定。据记者近几日多方了解，郑州当地银行对存量房贷利率调整还没有具体方案出来，包括国有大行、股份行以及当地城/农商行，工作人员普遍表示“没有通知”、“在等通知”。

而在广州、常州等地，也出现通过协商调整利率的案例。比如近期，兴业银行广州分行针对存量房贷客户给予1年期的利率优惠券。此事迅发引发热议。

兴业银行广州分行相关负责人向21世纪经济报道记者表示，存量房贷发放利率优惠券的优惠措施仅在其下辖若干支行创新试点，并没有大量推广。而根据记者了解，上述措施也只是针对该行提前还款的存量客户，且同时是VIP理财客户。

据南财快评，回顾2008年，也曾推出过一轮“存量房贷利率打折”的改革，多家商业银行宣布对满足条件的存量住房按揭贷款给予一定折扣，但也引发了一些竞争乱象和“转按揭”风险事件。

在当前阶段，“一刀切”的打折显然不可取，“房住不炒”的总基调不变，依据地域、客户、房产状况、首套二套等不同条件分类施策的精准调整好过“大水漫灌”式的强刺激。

其次，存量利率的改变不可能一蹴而就，从官方的表态来看，现阶段更鼓励商业银行从自身出发与客户协商，充分考虑市场化、个性化和差异化的原则，而非行政命令式的指导，或许需要更多时间探索方案的可能性。

最后，存量房贷利率的调整对商业银行而言或许不是百害而无一利，比如约定新发贷款的置换，为房贷早偿“开正门、堵偏门”，反而可能增加业务粘性和客户忠诚度。

提前还房贷划算吗？这样操作能省几十万

2023年来“提前还房贷”屡掀高潮，近日央行再提降低存量房贷利率，提前还贷是否真的划算呢？提前怎么还房贷最划算？提前多久最划算？哪些人适合提前还贷？缩期、缩额哪个还款方式更为合适？

楼市正在告别普涨时代

对于当下的楼市而言，在告别普涨时代后，只剩下结构性的机会。在这种变局下，房地产市场表现出四个方面的分化趋势：

第一，城市之间的分化。热点一二线城市的发展动能仍然存在，楼市存在机会，广大三四线城市则后续动力不足。这不仅体现出“因城施策”的必要性，也造成了房企将新增投资严格控制在热点一二线城市，其竞争也不断加剧。

第二，城市内部的分化。即使在热点城市，核心区域和远郊区也表现出不同的市场热度。这也传导到土地市场，使得在同一城市内，不同区域的土地交易出现冷热不均的局面。

第三，项目的分化。在当前的市场中，仍有一些热销的明星项目出现。虽然其示范作用非常强，但也仅仅存在于某些特定市场，不具有普遍性。相比之下，大部分新房项目的销售情况低于预期。

第四，行业参与者的分化。民营房企的参与度有所下降，央国企的参与度不断上升。

在“房住不炒”的政策导向下，强力的去杠杆措施开始实施，加之土地出让方式的变化，令房地产很难再享受到金融红利、土地红利。“从长远看，中国人口向一线、二线、区域中心城市流动的趋势不会变。”业内人士对21世纪经济报道记者说，这些新增需求不仅会激活新房和二手房市场，还会在旧改等领域带来机会。对于房地产企业而言，在产品和服务领域仍有很大的改善空间，这也意味着市场机会仍是存在的。

来源：21世纪经济报道（作者：张敏,唐婧,家俊辉,叶麦穗 编辑：张伟贤,曾芳,于长洹,陈思颖）、江苏省发改委网站、南财快评、第一财经、金十数据

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本期编辑 江佩佩  实习生 谭雅涵

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